Locazione: cosa copre la cauzione, come si recupera, come calcolare gli interessi dovuti all’inquilino.
Si chiama deposito cauzionale, o più semplicemente cauzione, ma tutti la chiamano impropriamente caparra: si tratta di una somma che l’inquilino (il conduttore) versa al proprietario di casa (il locatore) alla firma del contratto di affitto (locazione) a garanzia dell’esatto adempimento delle sue future prestazioni. L’obbligo scatta solo se previsto nel contratto: non consegue quindi in automatico dalla legge ma da un’apposita clausola. Ci si chiede spesso cosa garantisce e cosa “copre” la caparra; in altri termini come funziona e quando va restituita la caparra nell’affitto? La questione è stata affrontata più volte dalla giurisprudenza: si tratta, infatti, di un tema che infiamma spesso i rapporti tra l’affittuario e il padrone dell’appartamento, conducendo non poche volte a un contenzioso giudiziario. Proprio di recente il Tribunale di Roma, con una interessante sentenza ha ripercorso quali sono gli aspetti cruciali del deposito cauzionale. In questo articolo cercheremo di riassumerli tutti quanti.
Il contratto di affitto, come gran parte dei contratti, si regge su reciproci obblighi delle parti. Quelli dell’inquilino sono il pagamento mensile del canone di locazione, la conservazione della casa nelle condizioni in cui è stata ricevuta, la restituzione delle chiavi dell’appartamento al termine della locazione. A garanzia dell’esatto adempimento di tali obblighi è solitamente inserita nel contratto una clausola che obbliga il conduttore a pagare al locatore una somma di denaro. Questa somma si chiama deposito cauzionale. È l’unica forma di garanzia che può essere imposta all’inquilino. È stata, infatti, considerata nulla la clausola che obbliga quest’ultimo al pagamento di somme diverse dal canone e dal deposito cauzionale, come per esempio somme a fondo perduto o a titolo di «buona entrata». Allo stesso modo, il padrone di casa non può imporre il versamento di un secondo deposito cauzionale, ulteriore rispetto al primo, in corso di locazione. Tutt’al più il locatore può prevedere nel contratto la concessione di una garanzia reale o personale (ad esempio una fideiussione), propria o di terzi oppure il pagamento anticipato di alcune mensilità del canone.
Il pagamento di anticipato di alcune mensilità non è una caparra. Infatti, a differenza di quest’ultima, non si aggiunge alle normali prestazioni del contratto ma è soltanto un previo pagamento di qualcosa che sarebbe comunque dovuto. Di solito, l’anticipo si riferisce alle prime mensilità (e non alle ultime). Per cui, l’unico effetto di tale previsione contrattuale è di sollevare l’inquilino dall’onere di corrispondere i relativi canoni già anticipati.
La cauzione (cosiddetta caparra)
Il contratto può prevedere il deposito di una cauzione (o meglio detto «deposito cauzionale»).
Se il contratto non prevede la cauzione, questa non è dovuta. Se invece la prevede e l’inquilino non la versa, si può procedere allo sfratto.
La cauzione serve per garantire il locatore che l’inquilino adempia alle proprie obbligazioni di carattere pecuniario ossia:
Come vedremo a breve, però, il potere del locatore di trattenere la caparra alla fine della locazione è differente a seconda del tipo di inadempimento posto in essere dal conduttore.
In prossimità della scadenza del contratto di affitto, l’inquilino non può, senza il consenso del locatore, evitare di pagare le ultime mensilità scomputandole dalla caparra già versata. Questa somma infatti servirà, all’ultimo, per andare a compensare eventuali morosità, danni o spese non pagate dall’inquilino, valutazione quest’ultima che può essere fatta solo al momento della riconsegna delle chiavi. Dunque, a differenza del pagamento anticipato di alcune mensilità del canone, il deposito cauzionale, non può mai essere usato per coprire il pagamento del canone.
Per legge la caparra non può mai superare l’ammontare di 3 mensilità di canone. Si ritiene tuttavia che le parti possano concordare (ad esempio in caso di locazione di immobile di particolare pregio o con rifiniture di valore) un importo superiore purché in misura, in ogni caso, congrua e ragionevole, e sempre che lo scopo non sia quello di riconoscere al locatore un canone maggiore di quello risultante dal contratto.
Come detto, nel corso della locazione non si può prevedere il pagamento di un’ulteriore somma o di un aumento della stessa già versata, neanche se è stato previsto un aumento del canone in virtù degli aggiornamenti Istat previsti dalla legge.
Alla scadenza del contratto di affitto e solo con l’effettiva restituzione delle chiavi dell’appartamento, il padrone di casa deve restituire la cauzione all’inquilino ma ciò solo a condizione che quest’ultimo abbia restituito l’immobile nelle condizioni in cui lo ha ricevuto (ossia senza danni o modifiche o altre alterazioni) e abbia corrisposto tutti i canoni e/o le spese di condominio a lui addebitate.
Insieme alla cauzione, il padrone di casa deve versare all’inquilino anche gli interessi legali annui anche se quest’ultimo non ne fa espressa richiesta. Gli interessi possono essere versati anno per anno oppure tutti in una volta alla scadenza del contratto.
Gli interessi possono tuttavia essere compensati dal locatore con i canoni non pagati. Il diritto del conduttore alla restituzione degli interessi maturati sul deposito cauzionale si prescrive in cinque anni
Abbiamo detto che il locatore ha diritto a ottenere la caparra (o meglio la cauzione) a garanzia dell’esatto adempimento delle prestazioni dell’inquilino ma che l’obbligo di restituzione si sostanzia in modo diverso a seconda del tipo di inadempimento. Più in particolare:
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