Condominio e attività commerciale rumorosa e fastidiosa. STUDIO LEGALE ARIELLO.

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Il regolamento condominio e i divieti per attività come uffici, asili, b&b, affittacamere, palestre, bar e altri locali rumorosi.

Un appartamento in condominio non nasce necessariamente per essere abitato da una famiglia, seppur questa è la sua principale vocazione. Non solo i magazzini ma anche le unità ai piani superiori possono essere adibite a negozi, attività commerciali o uffici: si pensi a un atelier di abiti da sposa, a una banca, un’assicurazione, una palestra, un asilo nido, una scuola di musica o di canto. Potrai ben immaginare allora la “felicità” dei condomini nel sapere che, all’interno del proprio stabile, stanno per arrivare flotte di clienti, curiosi, uomini d’affari, sportivi o, peggio ancora, bambini frignanti a riempire il silenzio delle proprie giornate. Ed allora il comprensibile disappunto di quanti – specie i più anziani – non disdegnano di fare una pennichella nelle prime ore pomeridiane o di alzarsi la mattina con tutta calma. Il punto però è che, almeno in astratto, chi compra una casa può farci quello che vuole e il principio è estendibile anche a chi la prende in affitto. A meno che, ovviamente, vi siano degli appositi divieti. Quali sono questi limiti? Quali le regole condominiali per negozi e attività commerciali? È quanto cercheremo di scoprire nel seguente articolo.

Quali limiti di attività in condominio?

La regola generale è che la proprietà può essere usata secondo le intenzioni del proprio titolare il quale può decidere – conformemente all’uso dichiarato agli uffici amministrativi del Comune – di impiegarlo come unità abitativa, commerciale o come ufficio. In buona sostanza, una volta accatastato correttamente l’immobile, il proprietario può utilizzarlo secondo la destinazione che gli ha voluto conferire. La legge non pone, in questo, alcun tipo di divieto. Non in astratto. In concreto però possono verificarsi due problemi:

• il primo è quello dei rumori che possono infastidire gli altri condomini;
• il secondo è quello di un più intenso uso delle parti comuni dell’edificio – come le scale, l’ascensore, il citofono, il portone – per via degli avventori che si alternano all’interno del palazzo condominiale.

Rumore in condominio

Sotto il primo profilo – quello cioè del rumore – esiste il divieto di produrre rumori al di sopra della «normale tollerabilità» . Una soglia, quest’ultima, volutamente descritta dal legislatore in modo generico, affinché sia il giudice, di volta in volta, a valutare le condizioni concrete. In particolare, dinanzi a una contestazione per disturbo della quiete, il magistrato valuterà una serie di parametri come:

• l’entità e l’insistenza dei rumori: è vero che, in una situazione di silenzio generale, è possibile finanche sentire lo scarico del bagno proveniente da piano di sopra, ma di certo non si può considerare questo un rumore tanto alto e frequente da essere vietato. Lo stesso dicasi quando si sbattono i tappeti: seppur i decibel sono elevati, si tratta di un’attività saltuaria che, se eseguita in orari lontani dal riposo, non è illegale;
• la collocazione dell’edificio condominiale: per stabilire se un rumore è tollerabile o meno i giudici hanno adottato un sistema di riferimento convenzionale (seppur non menzionato dalla legge), quello dei “tre decibel”. In pratica, se l’immissione acustica prodotta dal vicino supera di oltre 3 decibel il rumore di fondo della zona (traffico, vociare delle persone sui marciapiedi, ecc.), allora è da considerarsi intollerabile; diversamente va sopportato. Ne consegue che tanto più il palazzo si trova in una zona residenziale o di campagna, tanto più facile è superare tale limite; viceversa, nelle zone al centro della città la tolleranza del rumore deve essere più alta;
• l’orario in cui il rumore viene prodotto: non si può certo vietare di usare un frullatore ma di sicuro l’uso è vietato alle quattro di notte; allo stesso modo si deve ragionare per il volume alto della televisione o dello stereo che, nei momenti della giornata in cui si riposa devono essere abbassati o del tutto spenti.

Fin qui abbiamo parlato dei privati. Per quanto invece riguarda le attività commerciali, il codice impone al tribunale di giudicare con maggiore flessibilità la soglia della normale tollerabilità per non impedire che il limite previsto per le abitazioni si trasformi in un ostacolo alla produzione. In più, per ogni genere di attività esistono dei limiti di decibel previsti da appositi decreti ministeriali che non possono mai essere superati

Possiamo quindi concludere questo primo aspetto legato alle regole condominiali per negozi e attività commerciali dicendo che esse sono sempre lecite fermo restando il divieto di non produrre rumori non consentiti dalla normativa, ossia ritenuti intollerabili.

Uso più intenso della cosa comune

La seconda contestazione che viene mossa all’esercizio di attività commerciali, negozi e uffici all’interno di uno stabile condominiale è l’eventuale uso più intenso delle parti comuni che il condomino in questione, per il tramite dei propri clienti, possa fare. Si pensi all’ascensore sempre occupato dalle mamme che portano i bambini all’asilo, alle scale sporcate dai frequentatori di una palestra che usano lasciare carte e residui di cibi per terra, ecc. A differenza però di quanto abbiamo visto per il rumore, qui il codice civile non pone alcun limite visto che la cosa comune è fatta proprio per essere usata da tutti. A meno che l’impiego da parte di uno o di singoli condomini si traduca in una assoluta impossibilità di utilizzo anche per gli altri, non si può opporre alcun tipo di contestazione né richiedere una maggiore partecipazione alle spese comuni. La legge stabilisce infatti che tutti i proprietari degli appartamenti possono usare le parti dell’edificio in comune a condizione che non ne alternino la destinazione e non impediscano agli altri di farne il medesimo uso.

Regolamento condominiale per negozi e attività commerciali

Il fatto che la legge non ponga divieti a specifici impieghi degli appartamenti in condominio – fatto salvo l’obbligo di denuncia ai competenti uffici amministrativi della destinazione d’uso (sicché è illecito usare per ufficio o negozio un appartamento accatastato come civile abitazione) – non toglie che potrebbero farlo gli stessi condomini. Come? Naturalmente con una clausola del regolamento condominiale. Tale atto, che è espressione della volontà degli stessi proprietari può operare due tipologie di limitazioni:

• genericamente vietare attività rumorose o poco decorose;
• vietare specifiche attività come asili, palestre, ecc.

Dobbiamo affrontare ora due problemi: il primo è relativo alle maggioranze richieste per deliberare tali divieti; il secondo è relativo all’interpretazione degli stessi. Procediamo con ordine.

Maggioranze per divieti di negozi, attività commerciali e uffici

Il regolamento di condominio può imporre che gli appartamenti siano destinati solo a civile abitazione oppure limitarne l’impiego a determinati usi (ad esempio quelli non rumorosi) o, infine, escludere che possano essere svolte specifiche attività (ad esempio bed and breckfast, affittacamere, hotel, asili, palestre). In tutti questi casi è necessaria l’unanimità di tutti i condomini (non solo di quelli presenti in assemblea).laleggepertutti.it

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