Con un contratto di locazione sorgono reciproci obblighi tra locatore e conduttore, ma purtroppo le misure straordinarie di contenimento del Covid19 nulla hanno previsto di specifico salvo un credito di imposta sui canoni commerciali di marzo 2020, né tantomeno è stata prevista una moratoria dei canoni derivanti da contratti di locazione in essere, che vanno quindi adempiuti.
Il Decreto Cura Italia ha introdotto una norma di carattere generale, seppur limitata al periodo di urgenza, in materia di responsabilità da inadempimento di obbligazioni. La norma in esame è l’art. 91 comma 1 del predetto Decreto, la quale lascia intendere che l’esclusione dell’inadempimento ex art. 1218 e ss. del Cod. Civ. deve sempre essere valutato dal giudice nel rispetto delle misure di legge in tema di contenimento del virus.
Per quanto riguarda le locazioni ad uso abitativo, la norma in esame lascia intendere che il canone di locazione andrebbe pagato regolarmente dai conduttore, salvo che per motivi legati alle misure di contenimento del virus (esempio perdita di lavoro) quest’ultimi dimostrino l’impossibilità sopravvenuta. Si precisa però, che i canoni di locazione non pagati per tutto il tempo dell’emergenza dovranno poi essere pagati al proprietario; semmai con una moratoria sui canoni successivi.
Sul punto voglio ricordare che vi sono altre due alternative per i conduttori:
1) La possibilità di un accordo per alleggerire l’affitto, utile sia per gli inquilini che per i proprietari per evitare di pagare le imposte sui canoni non riscossi. In tal caso è necessario sottoscrivere un accordo da registrare gratuitamente presso l’agenzia dell’entrate;
2) La possibilità di partecipare al bando della Regione Campania per l’assegnazione di contributi ad integrazione dei canoni di locazione annualità 2019. Bando prorogato al 27 Aprile per il periodo dell’emergenza. In tal caso, i richiedenti aventi i requisiti dovranno fare domanda direttamente sul sito ufficiale della regione Campania, non al Comune di residenza come era precedentemente previsto.
Per quanto riguarda le locazioni ad uso commerciale, dobbiamo invece fare un distinguo tra:
1) Le attività il cui funzionamento è consentito dalla normativa anti-COVID19 (studi, agroalimentare, generi alimentari..);
2) Le attività il cui funzionamento non è consentito dalla normativa anti-COVID19 durante il periodo di emergenza.
Per quanto riguarda le attività consentite, in relazione al mancato pagamento dei canoni di locazione, potrebbe non trovare applicazione l’art. 91 D.L. n.18/2020 Rimangono, in ogni caso, applicabili le norme del Codice civile in materia di “impossibilità sopravvenuta” di adempiere al pagamento o di “eccessiva onerosità sopravvenuta”, salvo dimostrare in sede giudiziaria i requisiti specifici.
Per quanto riguarda le attività non consentite perché non ritenute essenziali, che per legge devono rimanere chiuse, in tal caso potrebbe trovare applicazione l’art. 91 D.L. n.18/2020. Infatti, la chiusura per legge dell’attività in oggetto è senz’altro da considerarsi come una “misura di contenimento di cui al presente decreto” requisito esplicitamente previsto nella norma in esame. Quindi, rispetto a tali attività, la chiusura per legge delle stesse potrebbe essere valutata, ai sensi dell’articolo in esame, nel giudizio sull’eventuale mancato pagamento dei canoni di locazione.
Quindi, nel silenzio del Legislatore, che non ha previsto la “moratoria” dei canoni di locazione, il mancato pagamento, eventualmente “deresponsabilizzato” ex art. 91, non può che ritenersi una sospensione del pagamento stesso.
Alla luce di quanto brevemente esposto è assolutamente consigliabile, in tale situazione di incertezza ed emergenza, trovare un accordo tra locatore e conduttore che permetta di salvaguardare il rapporto contrattuale e l’attività d’impresa che da esso dipende.
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